편의점 입지 선정. 월수익 1천 필승 위치 첫번째. 장사가 잘 되는 최고 조건은 갈 곳이 거기 밖에 없는 곳이어야 한다. (유동인구 많은 곳이 아님) 근처에 마트나 더 싼 곳이 있어도 '거기까지 걸어가는 귀차니즘 > 지불하는 비용' / 역,터미널 같은 독점 점포는 이미 정해진 사람

 

 

편의점이 장사가 잘 되는 조건은 

"갈 곳이 거기 밖에 없을 때"

라고 했었다. 선택권이 없는 지역... 대표적으로 고속도로 휴게소 편의점이 있다. 독점 상권이 아니어도 인간의 귀차니즘이 자신이 지불해야 하는 금액보다 많은 곳도 포함 된다. 레쓰비 200원 싸게 사겠다고 8차선 건너편의 마트 가려고 신호등 기다리는 사람 없다고 봐도 된다. 이런 곳은 터미널/역 안의 점포가 해당 된다. 여행을 가는데 칫솔/치약세트를 놓고 와서 사려고 하는데, 기차역 밖에 천냥백화점/다이소를 가면 2000원에 살 수 있다. 헌데 대합실 바로 앞에 편의점에서 3200원짜리가 있다면 (종류도 많음) 1200원 때문에 2층에서 에스컬레이드 타고 기차역 밖의 매장으로 갈 사람 거의 없다. 1층 작은 간이역이면 슝~ 갔다 올 수 있지만, 광역시에 있는 큰 역이면 1200원 때문에 왕복 거의 1km 되는 곳까지 걸어 갈 사람 거의 없다. 그래서 외딴 강원도 군부대 (군부대 아파트) 앞의 도로변에 있는 편의점 매출 겁나 높다. 쌀/두루마리 휴지도 팔린다.이것은 강원도 군부대 앞에 pc방을 경험한 사람이면 알 것이다. 시간당 금액 2배임에도 군인들이 외박 나와서 갈 곳이 없기에 pc방 꽉 찬다.

 

다른 이유보다 바로 이 특징이 편의점 매출을 보장하는 요소이다. 그러면 자동으로 이런 생각을 한다. "그렇게 독점 점포는 아무나 못 하잖아. 역이나 터미널도 그렇고 한강 점포도 그렇고... 고속도로 휴게소 편의점은 더 그렇고...일반인이 쉽게 얻을 수 있는 매장이 아니잖아" 

 

원래 인간은 친족/친구. 가까이 있는 사람을 더 생각하는 유전자이기에 (중국에서 지진으로 천명이 죽어도 자기 자식의 감기가 더 중요하듯이) 한국뿐만 아니라 전세계 어디를 가도 그렇다. 하루 방문객수가 1만명 가까이 되는 고속전철역이 새로 생겼고  거기에 편의점 딱 하나 들어서는데, 누가 봐도 하루 매출 500만원 찍을텐데 (한 달에 몇 천 수익) 거기를 남을 주겠나? 거기를 공정하게 입찰을 하겠나? 형식적으로 입찰공고를 내지만, 결국 원래 정해진 사람이 선정 된다. 하루 방문객수 1만명 정도 되면, 건물 크기가 꽤 될 것이고 편의점 2곳 들어갈테니 한 곳은 들어 갈 사람이 정해졌고, 한 곳은 입찰 진행 할 것이다. 당연히 좋은 자리에 관련인이 들어간다. 혹은 입찰 금액을 엄청 높게 잡아서 개인이 시도하지 못할 정도로 만든다. 그래서 돈 그렇게 많이 들여서 시의원/구의원이라도 하려고 하는 것이다.

 

2024년에 그런 게 어딨냐고 하는 20대 초반의 철부지들 가끔 있는데, 이런 애들이 다는 댓글을 믿는 어른도 있다. 사업자를 내보기는 커녕, 취업도 안 해 본, 아직 졸업도 못한 애들이 하는 소리 좀 믿지 마라. 특히 "00 석사과정 준비 중인 사람입니다.~" 하며 (까이기 싫어서 미리 저렇게 말하는 것) 전문가인 것처럼 댓글 다는 애들 말이다. 

 

"그럼 아무것도 없는 사람이어도 독점상권급의 위치는 어딘가?"

바로 새로 개발 되는 신도시 아파트가 있는 곳이다. 신도시급이 아니어도 논밭이던 넓은 땅에 아파트가 들어서면 여기도 해당이 된다. (수원 당수지구, 봉담지구) 병점처럼 아파트 잔뜩 인 곳에 아파트만 있는 것이 아니다.  사이 사이에 상가 건물과 상가주택이 들어선다. 중요한 것은 새로 개발 되는 땅에 가장 먼저 아파트가 들어선다. 아파트 완공이 가장 먼저 된다. 그 후에 상가들이 들어서서 동네 상권이 형성이 되는데, 그 시간의 차이가 생각보다 많이 난다! (몇 년이 지나도 아파트 앞에 빈 땅으로 되어 있고, 혹은 건물은 올라갔는데 이런 저런 프렌차이즈 식당과 미용실 같은 것이 안 들어서는 경우도 있다) 보통 2년 후에 작은 동네 상권이 생긴다. 일반적으로 사람들은 아파트 완공/입주와 함께 동시에 아파트 앞에 작은 가게들이 들어 설 것이라 생각하는데 전혀 그렇지 않다. 길게는 5년도 걸린다. 그래서 외딴섬 아파트라고 하여 마트 가려고 해도 차타고 인근의 대형 마트를 가야 하고, 외식을 하려고 해도 차 타고 나가야 한다는 뉴스가 나오는 것이다. 새롭게 아파트 어디라도 가려면 걸어서 갈 수가 힘든 곳이 많다.

 

이것이 넓은 지역에 들어서는 대단지 아파트 단지만 해당 되는 것이 아니라~ 그 동네도 해당이 된다. 서둔동에 아파트가 없었는데 들어서면 거기도 당연히 해당이 된다. 수원 서둔동 옆에 탑동과 구운동은 충분히 상권이 있지만, 아이스커피 사려고 옆 동네까지 걸어가는 사람 없다. 도보상권이 중요한 것이다. (전원주택같은 한가한 곳의 집을 살 때, 도보 상권이 핵심이라고 설명했다. 그래서 읍단위 동네로 이사 갈 때, 근처에 대학교가 있으면 살기 불편하지 않다고 부동산 책에서 설명했다. 좋은 예로 천안 배방읍의 호서대학교 앞이 그렇다) 

 

이렇게 허허 벌판인 지역에 아파트 완공 될 즘에 편의점 꼽으면 된다. 당연히 아파트가 완공 되면 생활 필수 시설이 있는 단지내 상가가 생긴다. 단지내 상가에는 편의점이 하나 생기는데, 여기를 임대하면 된다. 경쟁이 심할 것 같지만 절대 그렇지 않다. 이 생각을 하는 사람 거의 없으며, 상가 임대할까~ 구경 와서

 

"아이구~~ 뭐 입주는 다 되었지만, 근처에 허허 벌판이고 아무것도 없는데.. 장사 되겠어.."

 

하고 임대하지 않는다. 위에서 설명한 편의점이 장사가 잘 될 수 있는 조건에 대해서 아예 모르는 사람들이 90%이다. 유동인구도 많고 주변에 이런 저런 미용실과 식당도 있고, 그래야지만 편의점이 장사가 잘 된다고 생각한다. 아래에 예로 드는 수원 당수지구 완공 된 아파트는 진짜 논 밭이었던 곳에 지어져서 (도로는 넓게 미리 만들어 져있다) 큰 사거리에 서서 동서 남북으로 바라 봐도 아무것도 없다. 입주중인 아파트와 공사중인 아파트만 있다. 이 곳은 갈 곳이 없다. 여기 사는 사람은 한참 걸어도 갈 수 있는 곳이 없다. 도보 상권 아예 없다. 저 멀리 바라 봐도 아무것도 없다. 딱 단지 상가 편의점 (도로변 위치) 거기만 가야 한다.  

 

아이스 커피 사려고 차 끌고 옆 동네까지 가나?

두루마리 휴지 4000원 싸게 사겠다고 지하주차장 내려가서 차 시동 걸고 옆 동네까지 가나?

차 없이 혼자 사는 여자라면? 두부랑 만두 사겠다고 버스 기다리고 옷 대충이라도 입고 옆 동네 가나?

 

 

 

사진 설명은 나중에~ 

 

 

 

 

 

만일 아파트가 13평 14평의 소형평수라면? 최상의 조건이다.

몇 배 더 좋다.  일단 세대수가 많다. 60평 짜리 아파트보다 한 동에 사는 인구가 훨씬 많다. 1인 가구가 즉흥적인 소비를 하고 술도 많이 먹기 때문에 (젊은층) 편의점 매출이 월등하게 높다. 수원 당수지구에 있는 아파트도 이런 단지가 있다. 그래서 새로 아파트가 들어서고, 넓은 지역이라 여기에는 34평 단지, 저 쪽에는 25~40평 단지, 요 쪽에는 13~18평 단지가 있다면~ 그리고 그 3개의 단지내 상가가 모두 임대중이라면 무조건 13평 아파트 단지의 상가를 얻어야 한다. 

 

 

 

 

 

같은 아파트 단지 상가이고 도로변에 있는 편의점이지만, 그 아파트 사는 사람들만 상대로 장사하는 위치와 길가는 사람과 주변에 사는 사람들 상대로도 장사를 하는 위치가 있는데 이를 구분하는 방법.

- 천천동 아파트

- 당수지구 아파트

- 하기동 4단지 아파트

 

 

 

 

 

 

 

 

편의점은 매장 크기랑 매출은 아무 연관이 없다. 테이블이 많아야 매출을 올릴 수 있는 호프집도 아니고, 매장안에 머무르는 시간이 많은 의류 매장 같은 곳도 아니다. 

사람은 무엇이든 자신의 기준으로 판단한다고 했다. 자신이 몸 담고 있던 분야를 기준으로 생각을 한다. 예전에 대학원에서 번화가에 호프집을 하는 어떤 40대 남자가 내가 편의점을 한다고 하니, 조심스럽게 물었던 말이

"아~ 편의점.. 거기 평수가 대략 얼마나 되요?"

 

장사한다고 하니 급 확인하려고 이렇게 물은 것이다. 호프집은 테이블이 많아야 한 번에 받을 수 있는 사람이 많기 때문에 매출 을 많이 올릴 수 있다. 특히 번화가는 더 그렇다. 사람 아무리 들어 오려고 해도 테이블 5개 밖에 없으면 손님 들어 오지 못한다. 자신이 호프집을 하니 다른 업종도 그런 줄 아는 것이다. 이렇게 자신이 경험했던 분야를 기준으로 편의점도 그럴 것이라 생각하는 사람 아주 많다. 테이블이 있는 업종을 한 사람은 거의 다 이렇게 생각하고, 테이블이 없는 판매점을 (화장품/스포츠의류매장) 하는 사람도 매장이 커야 매출이 높을 수 있다고 생각한다. 신발이나 화장품 역시 매장에서 신어보고~ 화장품은 샘플 거울 보고 발라보고 직원은 설명을 해야 한다. 그래서 매장이 10평이면 한 번에 들어 갈 수 있는 사람이 적다. 그래서 매출 올리기 쉽지가 않다. 매장에 머무르는 시간이 꽤 되는 판매점은 매장이 적으면 매출에 영향이 있다. 헌데 편의점은 그렇지 않다. 들어와서 물건 고르고 나가는 시간 1분 이내인 경우 대부분이다. 편의점 들어와서

"어? 바나나우유 어딨지? 저기 있네. 어? 새로 나온 다른 거 있는데? 이거 먹어 보까? 그냥 먹던 거 먹자(대전사람 dna)" 

하고 들고 바로 카운터로 간다. 도시락/샌드위치 같은 것이나 뭘 먹을까~ 하고 몇 분 이리저리 뒤지고 고민 하는 정도이다. 담배는 늘 자신이 피던 것을 사기 때문에 들어 오자마자 산다. 나이 있는 사람들은 줄도 안 서고 카운터로 오는 사람 많다. 편의점은 손님이 바로 바로 회전하기 때문에 매장 크기 1도 필요하지 않다. 대전역의 편의점 평수 10평 정도 밖에 안 된다. 하루매출 700만원 넘게 나왔다. (2010년) 고속도로 휴게소 편의점 크기 얼만한가? 15평 정도 된다. 15평에서 하루 매출 3000만원 찍는데 아무 문제 없다.

 

그래서 난 대학원에서 내게 저렇게 물었던 '대전 번화가에 호프집 하는 사람' 이 사리 분간 안 되는 부류라는 것을 바로 파악했다. 저 말 한마디 듣고 "이 사람 사리분간 못하네. 같이 뭘 해서도 안 되는 사람이네" 판단 한 것이다. 책에서 얼빵이를 판단 할 수 있는 대표적으로 설명하는 말인 "요새 편의점 장사 안 된다던데..." 이 말과 "내 친척이 양재동에서 치킨집 하다 망했어. 양재동 거기 별로야" 해대는 말처럼.....

 

 

 

위 글을 영상으로 설명한

(당수지구를 방문하여 설명한 영상)

일주일내에 유튜브에 업로드 할 예정이다. 

 

 

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편의점 운영/창업에 대한 영상은 유튜브에 아직 올리지 않았으나 앞으로 유튜브에 올릴 예정

 

https://www.youtube.com/@jsoncvs

제이손 편의점

 

 

 

1:1 컨설팅 신청은 카톡 검색 : 제이손 편의점 결재는

https://comrpm.com/product/detail.html?product_no=394&cate_no=1&display_group=2

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